7 juillet 2007

Les nouvelles règles en matière de bail de résidence principale

La loi du 25 avril 2007 portant des dispositions diverses (IV) apporte une série de modifications au bail de résidence principale (Moniteur belge du 8 mai 2007, p. 25103).

1° Obligation d'indiquer le montant du loyer et des charges

L'article 1716 du Code civil dispose à présent que : "Toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figurent notamment le montant du loyer demandé et des charges communes.Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de la présente obligation pourra justifier le paiement d'une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros. Les communes, en tant qu'autorités décentralisées, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manquements aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé."

Toute affiche, annonce, … doit donc indiquer le montant du loyer et des charges. A défaut une amende sera infligée au propriétaire.


2° Obligation de dresser un état des lieux à frais communs

L'article 1730, § 1er, alinéa 1er, du même Code, dispose : "Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1er bis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement."

Cet état des lieux, qui devient obligatoire, sera annexé au bail de résidence principale qui sera enregistré (voir plus loin).


3° Sécurité, salubrité et habitabilité

L'article 2 de la loi sur le bail de résidence principale est complété de la manière suivante : "Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité. Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur." Et "Les conditions minimales visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au bail."


4° Les réparations autres que les réparations locatives

Le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractère impératif et auront un effet pour les contrats de bail signés après l'entrée en vigueur du présent article.

5° Une annexe établie selon le modèle de l'arrêté royal du 4 mai 2007 doit obligatoirement être annexé au bail (Moniteur belge du 21 mai 2007).


6° La garantie locative

Trois possibilités : soit un compte individualisé auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie locative, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Si le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur. La garantie locative ne sert donc pas seulement à couvrir les dégâts locatifs.
Si le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement.

Le CPAS pourra désormais conclure un contrat type avec une institution bancaire qui délivrera la garantie au bailleur au profit de la personne bénéficiant de revenus de remplacement.

Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer sur un compte individualisé, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci. Ces intérêts sont capitalisés. A dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de placer la garantie sur un compte individualisé, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
Enfin, il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement.


Sans oublier l'obligation d'enregistrer le bail de résidence principale (loi du 27 décembre 2006).

Depuis le 1er janvier 2007, le bail doit, à l'initiative du bailleur, être enregistré dans les deux mois de sa signature. A défaut, le preneur de résidence principale pourra résilier le bail, à tout moment, sans préavis ni indemnité.